MALİ PERSPEKTİF

Mehmet Öner

Maliye Bakanlığı Eski Baş Hesap Uzmanı

Yeminli Mali Müşavir

moner@monerymm.com

SEKTÖRÜN ÖNEMLİ SORUNU

“Fatura Bedelinin Daire Olarak Tahsili ve Yeni Varlık Barışı İle Gelen İmkan”

Hepimizin malumu olduğu üzere asansör sektörü inşaat sektörünün bir parçası, tamamlayıcısı olarak faaliyette bulunuyor.

Sektörün bir ayağını oluşturan bakım hizmeti veren asansör firmaları, doğrudan bina malikleri veya yönetimlerine hizmet sunup hizmetlerinin karşılığını nakit, banka ödemesi, kredi kartı veya senet gibi para veya para benzeri ödeme yöntemleriyle tahsil ediyor.

“İnşaat sektörünün iş modeli sebebiyle montaj firmaları, fatura bedellerini para veya para benzeri ödeme yöntemlerinin dışında, daire veya işyeri olarak tahsil etmek zorunda kalıyor”

Sektörün diğer önemli parçası olan asansör montaj firmalarının müşterileri ise bina inşa eden müteahhitler ve ya inşaat firmaları. Montaj firmaları, montajını gerçekleştirdikleri asansör bedellerini para veya para benzeri ödeme yöntemlerinin dışında, yapılmakta olan inşaattan kendilerine devredilen daire veya işyeri alarak tahsil etmek zorunda kalmaktadır.

Ülkemizde faaliyet gösteren inşaat şirketleri, müteahhitler yıllardır maalesef bir inşaatı başından sonuna kadar kendi öz sermayesi ile tamamlayabilecek finansal güce sahip olmadan iş yapmaktadır. İnşaat sektörü müteahhitlerin “elin taşı ile elin kuşunu vurma” iş modeli ile çalışmakta. İnşaat şirketleri, daha işin başında, bina yapacakları arsaya para vermeyip, yapılacak binanın bir kısmının arsa sahibine bırakılması esasına dayalı “kat karşılığı inşaat” modeliyle, arsa için para harcamadan inşaata başlamaktadır. Bugün itibariyle çok mümkün olmasa da, sektörün canlı olduğu günlerde, daha temelden daireleri satmaya başlayarak devam eden inşaatı da daire alıcılarına finanse ettirmekteydiler. Konut stoğunun artması, daire alıcılarının satın aldıklarının ertesi günü dairelerini kullanmak istemeleri sebepleriyle topraktan ve ya temelden satış artık çok kolay değil. İnşaat şirketleri bu sıkıntıya da kendi açılarından çözüm bulmuş durumda. Müteahhitler ve inşaat şirketleri, inşaatın farklı bölümlerini yapan şirketlere, yapılan işe karşılık daire önermekte veya daha baştan daire karşılığı anlaşma yapmaktadır. Asansör firmasına 4 daire, mutfak ve banyo dolaplarını yapana 3 daire, pencere kapı işlerini yapan firmaya 3 daire gibi sözleşmeler yapılmaktadır. Böylece “elin taşı ile elin kuşunu vurma” iş modeli çalışmaya devam etmekte.

Hatta iş öyle bir noktaya taşındı ki inşaat şirketleri televizyonlara her dakika, gazetelere boy boy ilan verdikleri dönemlerde, ilan ve reklam bedellerini daire olarak ödediler. Televizyon ve gazeteler de işlerini yaparken kullandıkları araçları kiraladıkları oto kiralama firmalarına para yerine daire teklif eder hale geldi. İnşaat sektörüne uzaktan yakından iş yapan bütün sektörler ve şirketler kendilerini bir anda daire üzerinden yürüyen bir takas ekonomisinin içinde buldu.

Montaj firmaları da bu takas ekonomisi gerçeğini birinci elden yaşadı ve halen yaşıyor. Montaj firmalarının müşterisi olan müteahhit ve inşaat şirketlerinin bu ödeme yöntemi, montaj firmalarının kurulumunu tamamladıkları asansörlerin bedelini tahsil ederken nakit, çek, senet dışında, bakım firmalarından farklı olarak, tahsilatları daire olarak yapmak zorunda bıraktı. Montaj firmaları, isteseler de istemeseler de müteahhidin teklif ettiği daire karşılığı iş yapmak zorunda kaldı. Ödeme olarak daire verilmesi montaj firmaları açısından “karşılıksız çıkabilecek çek ve ya ödenmeyecek senetle karşılaştırılınca en azından ortada bir gayrimenkul var” mantığıyla çok da itiraz edilmeden kabullenilen bir yol olarak halen uygulanıyor.

“Montaj firmalarının fatura bedellerini daire veya işyeri olarak tahsil etmek zorunda kalması, imalatçı firmaları da daire veya işyeri karşılığı satış yapmak zorunda bırakıyor”

Devamında bu ödeme biçimi, montaj firmalarının malzeme ve ekipman aldığı asansör parçaları üreten üretici firmalara daire karşılığı ödeme yapmalarına kadar genişledi. Montaj firmalarının daire karşılığı iş yapma biçimi, asansör sektöründe dairelerin para yerine kullanıldığı yeni bir ödeme modeli, yeni bir ekonomik model oluşturdu. Bakım firmaları dışında, asansör sektöründe faaliyet gösteren tüm firmalar az ya da çok satışları karşılığında, sektörün bu gerçekliği sebebiyle, daire kabul etmek zorunda kalıyor. Dolayısıyla daire olarak yapılan tahsilat sektördeki hemen herkesin, tüm şirketlerin problemi haline geldi.

Bu yazımızda “daire olarak ödeme yöntemi” ile ilgili karşılaşılabilecek problemler ve çözümlerden bahsedeceğiz.

“En önemli sorun, montaj firmalarının yaptıkları iş karşılığı aldıkları daire veya iş yerlerini şirket yerine şirket ortaklarının adına tapuda tescil ettirdiğinde yaşanıyor”

En önemli sorun montaj firmalarınca düzenlenen fatura karşılığı devrilecek olan dairelerin, montaj firması ortaklarının adına tapuda kaydedilmesi durumunda yaşanıyor. Meselenin vergi uygulamaları açısından birçok yanlış tarafı bulunmasına rağmen sektörün işleyişinde çok sık karşılaşılan bir durum.

Montaj firması ortaklarının devam eden aylar ve yıllarda, şirketin yapmış olduğu işler karşılığı ortak adına kaydedilen daire, dükkan gibi gayrimenkulleri satması durumunda Maliye Bakanlığı şirket ortağını gayrimenkul ticareti yaptığı gerekçesiyle şirketten ayrı olarak vergilendiriyor. Maliye Bakanlığı “bir takvim yılında birden fazla veya takip eden iki yılda birer adet de olsa gayrimenkul satılması, satışı yapan kişinin gayrimenkul ticareti ile uğraştığını gösterir ve satış bedeli üzerinden KDV uygulanması, satış kazancı üzerinden de Gelir Vergisi tarh edilmesi gerekir” yaklaşımı uygulamaktadır. “Şirket ortağı olarak gayrimenkul ticareti ile uğraştığınız” iddiası ile yapılacak vergilemede, gayrimenkulün 5 yıl sizin mülkiyetinizde kalması durumunda “değer artışı kazancı” olarak Gelir Vergisi tarhiyatı yapılmayacağı kuralı da geçerli değil. Daha da kötüsü satış bedelinden tapuda görülen alış bedelini yıllar itibariyle hiçbir maliyet artışı dikkate almadan düşerek aradaki farkın tamamının ticari kazanç olduğu iddiası ile Gelir Vergisi isteniyor. Bu uygulamada gayrimenkuller ticari bir mal olarak değerlendirilip, satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark üzerinden Gelir Vergisi tarh ediliyor.

Eğer bu tarz bir vergi incelemesine muhatap kalırsanız, mülkiyetinizde 5 yıl kalmış bir gayrimenkul için, aşağı yukarı gayrimenkul satış bedelinin yarısını KDV ve Gelir Vergisi olarak; eğer inceleme satış tarihinizden 4-5 yıl sonra yapılmışsa satış bedelinin kalan yarısını da gecikme faizi olarak ödemek zorunda kalabilirsiniz. Risk tahmin edebileceğinizden de büyük.

Maliye Bakanlığı tapu dairelerinde yapılan tüm işlemleri elektronik ortamda almakta ve ödenmesi gereken vergi ile harç tutarları açısından sürekli kontrol etmektedir. Günümüz Türkiye’sinde tapuda yapılan gayrimenkul satışlarını Maliye Bakanlığı’ndan gizlemek nerdeyse imkansız.

 “Varlık barışı kanunu” sağladığı katkılar neler?

“31.12.2019 tarihine kadar yararlanılabilecek 7186 sayılı “yeni varlık barışı kanunu” geçmiş yılların riskli ve problemli işlerini temizlemek, beyaz bir sayfa açmak için değerlendirilmesi gereken önemli bir fırsat sunuyor.”

Yukarıda bahsettiğimiz tarzda gayrimenkulleriniz var ise, 7186 sayılı kanunla 31.12.2019 tarihine kadar yeniden uygulamaya sokulan, yurtiçi ve yurtdışı varlıkların kayda alınmasına ilişkin hükümlerden yararlanarak tüm bu risklerden kurtulabilirsiniz. Bahsettiğimiz gayrimenkullerinizi şirket varlığı veya ayni sermaye olarak şirket aktifine kaydetmek üzere 31.12.2019 tarihine kadar müracaatta bulunabilirsiniz. Şirket aktifine kaydettiğiniz bu gayrimenkuller için % 1 oranında vergi ödemeniz gerekiyor. Bu işlem sebebiyle vergi incelemesi yapılmayacak, şirket varlıklarınız gerçek rakamlara gelerek bankalar nezdindeki kredibiliteniz artacak, kayda alınan gayrimenkulleri istediğiniz zaman satıp elde edilen kazanç üzerinden gelir veya kurumlar vergisi ödemeden ister şirkette bırakabilecek, isterseniz şirketten hiçbir vergi ödemeden satış bedelinin tamamını çekebileceksiniz. Geçmiş yılların riskli ve problemli işlerini temizlemek, beyaz bir sayfa açmak için değerlendirilmesi gereken önemli bir fırsat.

“Alıcı ve satıcının ayrı ayrı % 2 oranında harç ödemek zorunda kalması yüzünden tapu devirleri alınmayan daire ve iş yeleri, hukuki açıdan problem doğurmaya müsait, muhasebe düzenini alt üst ediyor ve vergi cezası uygulanması ihtimali barındırıyor”

Şirketlerin birbirlerine para yerine daire devrederek yaptığı ödeme yönteminde yaşanan ikinci önemli sorunun temelinde tapuda daire devirlerinin yapılmaması yatıyor. Tapuda yapılan işlemlerde, dönem dönem oranın düşürülmesine rağmen, alıcı ve satıcının ayrı ayrı % 2 oranında harç ödemek zorunda kalması yüzünden genellikle yapılan işin karşılığı olarak alınan dairelerin tapu devirleri alınmamakta, ileri bir zamana ertelenmektedir.

Her şeyden önce tapu harcı yüzünden montaj firmasına veya montaj firmasından üretici firmaya tapu devri yapılmaması, güven esasına göre iş yapılması, taraflar arasında ilerleyen zamanlarda hukuki problemlerin yaşanmasına sebep olmaktadır.

Tapu devri ertelenen bu daireler, paraya çevrilmek üzere satıldığında, tapuda devir, inşaatı yapan firmadan direkt daireyi alan müşteriye yapılmaktadır. Yaptığı işin karşılığını daire olarak tahsil eden firmanın, tapuda devrini henüz almadığı daireyi kısa sürede satması mümkün olmadığında, muhasebe kayıt düzeninde karmaşa başlıyor. Muhasebe kayıtlarında görülen borç alacak tutarları, aslında gerçekte bedeli ileriki tarihte devri yapılacak daire karşılığı olarak tahsil edilmiş, muhasebe düzenini alt üst eden bir biçime giriyor.

Bu konu yönetilebilir olsa da satış sırasında daireyi alan kullanıcıya faturayı düzenleyecek firmanın hangi firma olacağı konusunda dahi farklı uygulamalar mevcut.

Bazı satışlarda tapuda daire sahibi görünen müteahhit firma, daireyi alan kullanıcıya faturayı düzenlemekte; fakat satış bedelini montaj firması tahsil etmektedir.

Bazı satışlarda ise tapudaki devir tarihinde müteahhit firma montaj firmasına, montaj firması da daireyi satın alan kullanıcıya fatura düzenlemektedir.

İki yöntem de aynı sonuca götürür gibi görünse de dairenin karşılık olarak alındığı iş bedeli ile tapuda devir yapılan kullanıcıya satış bedeli farklı olduğu durumlarda birinci yöntem daire satış bedelinin bir kısmının kayıtlara yansımaması ve satış farkı üzerinden vergi ödenmemesine yol açmaktadır.

Burada hemen hatırlatmakta fayda var. Şirketlerin 7.000 TL'yi aşan tutardaki her türlü tahsilat ve ödemelerini aracı finansal kurumlar kanalıyla yapmaları ve bu tahsilat ve ödemeleri söz konusu kurumlarca düzenlenen belgeler ile tevsik etmeleri zorunlu. Ancak, enteresan biçimde, tapuda yapılan işlemler için bankadan ödeme zorunluluğu yok.

Ancak tapuda daire sahibi görünen müteahhit firmanın daireyi alan kullanıcıya faturayı düzenlediği durumlarda, satış bedelini montaj firması tahsil ettiğinde bankadan ödeme zorunluluğu ihlal ediliyor. Çünkü bankadan tahsil zorunluluğu tapuda devri veren ve faturayı düzenleyen müteahhit firma için bulunmamaktadır; montaj firması bu satışla müteahhit firmadan olan alacağını tahsil etmektedir ve bu alacak 7.000 TL’yi aşıyorsa banka yoluyla tahsil etme zorunluluğu devam etmektedir. Banka yoluyla tahsil zorunluluğuna uymama fiili Vergi Usul Kanununa göre her iki şirket için de bankadan ödenmeyen tutarın ayrı ayrı %5 oranındaki özel usulsüzlük cezası kesilmesini gerektiriyor.

İnşaat sektörünün gerçeği olan daire veya işyeri karşılığı iş yapma modelinin dışında kalmak mümkün olmayacağına göre, en azından kurallara ve kanunlara uygun olarak iş yapmak, ağır bedelleri olan vergi ve cezalardan şirketinizi koruyacaktır.