İmar Planı Değişikliği İle Oluşacak Rantın Tamamını Devlet Alacak

Mehmet Öner

Maliye Bakanlığı Eski Baş Hesap Uzmanı

Yeminli Mali Müşavir

moner@monerymm.com

 

İmar Planı Değişikliği İle Oluşacak Rantın Tamamını Devlet Alacak

3194 sayılı İmar Kanununa, 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 7221 sayılı kanunun 12. Maddesi ile, Ek 8. madde eklendi ve “değer artış payı” adıyla yeni bir yükümlülük ihdas edilerek 20 Şubat 2020 tarihinde yürürlüğe girdi.

Değer artış payı uygulamasına ilişkin usul ve esasları belirleyen, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan “İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik” de 15 Eylül 2020 tarih ve 31245 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak aynı gün yürürlüğe girdi.

Yapılan kanun değişikliği ve mevzuat düzenlemeleri ile sıkça karşılaştığımız imar planında bir gecede yapılan değişik ile arsaların inşaat alanlarının ve dolayısıyla değerinin birdenbire birkaç katına çıkmasıyla sonuçlanan plan değişikliği sebebiyle oluşacak değer artışının tamamı devlete ödenecek. Yanlış okumadınız belli bir oranı değil, tamamı.

 “İmar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak ödenecek”

İmar Kanunun Ek:8. maddesindeki “değer artış payına” ilişkin düzenleme şöyle:

“Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedelinin tespitinde 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları gözetilir.”

Öncelikle belirtmek gerekir ki; bu yükümlülük yalnızca taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine yapılacak imar planı değişikliği ile doğacak. Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi olmadan yapılacak imar planı değişikliği sebebiyle değer artış payı hesaplanmayacak ve ödenmeyecek. Bu yüzden, yeni düzenleme ile imar planı değişikliği sonucu oluşan rantın tamamının kamuya aktarıldığını söylemek mümkün değil.

Değer artış payı adı ile hayatımıza giren bu yeni ödeme bir vergi değil. Ancak vergi benzeri olarak, arsa sahiplerine yeni bir ödeme yükümlülüğü getiriyor.

İmar planı değişikliği ile arsada meydana gelecek değer artışının tespiti, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme şirketi tarafından, plan değişikliği öncesi değeri de gösteren, değerleme raporuna bağlanacak plan değişikliği sonrası yeni değerin ortalamasından az olmamak üzere, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenecek.

Kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenecek değere itiraz süresi 5 gün gibi çok kısa bir süre. Gayrimenkul değerleme şirketlerine hazırlatılacak en az iki değerleme raporunun bedelini de arsa sahiplerinin ödeyeceğini hatırlatmak gerekiyor.

Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsat aşamasında taşınmaz maliklerince ödenecek. Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanuna göre tespit edilen yeniden değerleme oranında, takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanacak. İmar planı değişikliği ile yukarıda açıkladığımız değerleme yöntemi kullanılarak hesaplanmış artan değerin tamamı olan değer artış payı, hesaplanma tarihi ile en geç ödeme tarihi olarak belirlenen taşınmazın ilk satışı veya ruhsat tarihi arasında, mali mevzuatımızda ilk defa uygulanmak üzere, ödeme tarihinde her takvim yılı için yeniden değerleme değer artış oranında artırılacaktır.

Örneğin 2020 yılı içinde yapılan imar değişikliği talebi neticesinde arsanın eski değeri 2.000.000 TL iken değerleme komisyonunca belirlenen yeni değeri 4.500.000 TL olmuş ise, değer artışı olan 2.500.000 TL’nin tamamı değer artış payı olarak ödenecektir. Bu ödeme 2020 yılında yapılırsa 2.500.000 TL üzerinden yapılacak; devam eden yıllarda yapılırsa 2.500.000 TL’ye her yıl için yeniden değerleme oranında tutar eklenerek ödeme yapılacaktır.

Mali mevzuatımızda, son ödeme tarihi olarak belirlenmiş tarihe kadar ödenecek tutarın yeniden değerleme oranında artırıldığı başka bir örnek yok. Vergi veya benzeri yükümlülüklerde ödenmesi gereken tutar hesaplandıktan sonra, ödeme yapılması gereken vade tarihine kadar bu tutar değişmemektedir. Yükümlü veya mükellef ancak vade tarihinden sonra ödeme yaparsa, vade tarihinden sonraki dönem için gecikme faizi veya gecikme zammı hesaplanmaktadır.

“Değer artış payı” uygulamasında yeni getirilen, vade tarihi içerisinde, ödeme tarihine göre yeniden değerleme oranında değişen ödenecek tutar düzenlemesi, Anayasa’nın 73. Maddesine aykırı görünmektedir. Anayasanın 73/3. maddesinde vergi, resim, harç ve benzeri mali yükümlülüklerin ancak kanunla konulabileceği hükme bağlanmıştır. Verginin yasallığı ilkesi, mali yükümün konusunun, yükümlüsünün, matrahının ve oranının, dolayısıyla ödenecek tutarın, yasada belli, kesin ve açıkça gösterilmesini gerektirir.

İmar değişikliğinden doğan değerin tamamı devlete ödemeden arsa satılamayacak, inşaat ruhsatı alınamayacak

Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz hiçbir koşulda satılamayacak ve yapı ruhsatı alınamayacak.

İmar değişikliği sonucu oluşan rantın devlete aktarılması vicdanları rahatlatır gibi görünse de, ödeme zamanı açısından getirilen düzenleme ekonomik gerçeklerle çelişmektedir. İmar planı değişikliği sebebiyle arsa değeri artan arsa sahiplerinin, artan bu değerin tamamını devlete ödemeden arsayı satmaları veya inşaat ruhsatı almaları engellenmektedir. Henüz realize olmamış, gerçekleşmemiş, arsa sahibine parasal olarak bir katkıda bulunmamış değer artış kazancının tamamının arsa sahibi tarafından devlete ödenmesini istemek ya sistemin baştan itibaren çalışmamasına veya ödenecek tüm tutarın yeni imar planına göre inşaatı yapacak inşaat firması tarafından ödenmesi ve inşaat maliyetlerine yansıtılmasına; dolayısıyla konut alacak kişilerin bu tutarı dolaylı olarak ödemesine yol açacaktır.

Değer artış payının yalnızca taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine yapılacak imar planı değişikliği ile doğacak olması, tüm imar planı değişikliklerinde oluşacak rantın kamuya aktarılamaması yeni düzenlemenin eksik yönü olarak görünüyor. Kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenecek değere itiraz süresinin 5 gün gibi çok kısa bir süre olması da düzenlemenin bir diğer handikabı. “Değer artış payı” uygulamasında yeni getirilen, vade tarihi içerisinde, ödeme tarihine göre yeniden değerleme oranında değişen ödenecek tutar düzenlemesi de Anayasa’ya aykırılık açısından tartışılacak veya alışması zaman alacak bir diğer önemli noktası yeni düzenlemenin.

Etiketler: , , ,

Yorumlar kapalı.